Eine Bausachverständiger Hauskaufberatung beim zweiten Besichtigungstermin kann Ihnen Tausende Euro sparen. Und Enttäuschungen die, sich manchmal erst nach dem Einzug zeigen.
Ich bin Matthias Schepers, Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden (TÜV). Was mir kürzlich in Erfurt passiert ist, höre ich in ähnlicher Form regelmäßig und es zeigt besser als jede Erklärung warum ein zweiter Blick mit Fachmann so wichtig ist.
Der Anruf: «Ich glaube, ich habe zu viel bezahlt»
Ein Hauskäufer meldet sich bei mir. Er hat vor Kurzem eine Immobilie in Erfurt gekauft. Und jetzt, nach dem Einzug, kommen die Zweifel. Der Keller ist kleiner als gedacht. Genauer gesagt: Nicht der gesamte Keller hat Stehhöhe. Ein Teil ist so niedrig, dass man sich bücken muss.
«Das wurde mir nicht gesagt», sagt er. «Ich glaube, der Verkäufer hat das absichtlich verschwiegen.»
Ich fahre hin, schaue mir die Immobilie an. Und dann kommt das Gespräch das viele Käufer nicht erwartet haben.
Was ich vorgefunden habe und was es bedeutet
Der Keller mit eingeschränkter Stehhöhe ist real. Gerade aus der Gründerzeit. Sogenannte Kriechkeller waren absolut üblich. Er ist unbequem. Und er schränkt die Nutzungsmöglichkeiten ein.
Aber er war bei der Besichtigung sichtbar.
Ich frage ihn: «Waren Sie im Keller bei der Besichtigung?»
«Ja», sagt er.
«Und haben Sie bemerkt dass die Deckenhöhe nicht überall gleich ist?»
Pause. «Ich glaube schon. Aber ich habe nicht wirklich drauf geachtet.»
Genau das ist der Punkt.
Verliebt in das Haus, blind für die Details
Was diesem Käufer passiert ist, passiert sehr vielen Menschen beim Hauskauf. Und es ist kein Vorwurf. Es ist völlig menschlich.
Beim ersten Besichtigungstermin sind wir emotional involviert. Wir sehen die schöne Küche, den großen Garten, das helle Wohnzimmer. Wir stellen uns vor wie die Kinder die Treppe hochlaufen, wo das Sofa steht, wie Weihnachten hier aussehen würde.
In diesem Zustand fällt uns die niedrige Kellerdecke nicht auf. Oder die feuchte Ecke im Bad. Oder die Risse im Putz an der Nordwand. Oder das Fenster das klemmt.
Das ist kein Versagen, das ist Emotion. Und Emotion ist beim Hauskauf fehl am Platz wenn es um die technische Beurteilung geht.
Die Lösung: Bausachverständiger Hauskaufberatung beim zweiten Termin
Ich empfehle meinen Kunden immer dasselbe Vorgehen:
Erster Besichtigungstermin: allein oder mit der Familie.
Schauen Sie ob die Immobilie zu Ihnen passt. Stimmt das Gefühl? Stimmt die Lage? Stimmt der Grundriss? Das sind Fragen die nur Sie beantworten können. Lassen Sie die Emotion zu, sie gehört dazu.
Zweiter Besichtigungstermin: mit mir.
Wenn Sie nach dem ersten Termin echtes Kaufinteresse haben, nehmen Sie mich mit. Ich schaue was Sie nicht sehen. Nicht weil Sie unaufmerksam sind, sondern weil ich genau das jeden Tag tue.
Ich prüfe:
- Keller und Bodenplatte auf Feuchte und konstruktive Mängel
- Dach und Dachstuhl auf Schäden und Undichtigkeiten
- Wände und Decken auf Risse, Feuchteflecken und Schimmel
- Fenster, Türen und Böden auf Zustand und Funktion
- Heizung und sichtbare Haustechnik auf Alter und Zustand
- Alle Details die bei einem emotionalen ersten Besuch untergehen
Was wäre in diesem Fall anders gewesen?
Hätte der Erfurter Käufer mich zum zweiten Termin mitgenommen, wäre Folgendes passiert:
Ich hätte die eingeschränkte Kellerhöhe sofort dokumentiert und ihn explizit darauf hingewiesen. Ich hätte ihm erklärt was das bedeutet für die Nutzung, für den Wert, für einen möglichen Preisnachlass.
Er hätte dann entscheiden können: Kaufe ich trotzdem und wenn ja, zu welchem Preis? Oder suche ich weiter?
Stattdessen hat er ohne diese Information gekauft. Nicht weil der Verkäufer gelogen hat, sondern weil er selbst beim Besichtigungstermin in Gedanken schon eingerichtet hatte.
Was ist mit dem Verkäufer? Hat er etwas verschwiegen?
Das ist die Frage die Käufer in solchen Situationen immer stellen. Und die Antwort ist meistens unbefriedigend:
Ein Verkäufer ist verpflichtet bekannte Mängel offenzulegen. Nicht selten versuchen Verkäufer genau das zu verdecken. Aber eine eingeschränkte Kellerhöhe ist kein versteckter Mangel. Sie ist sichtbar. Ein Käufer der den Keller besichtigt und die Deckenhöhe nicht bewusst wahrnimmt, kann dem Verkäufer das nicht anlasten.
Anders wäre es bei einem verdeckten Wasserschaden hinter der Wand. Oder bei Schimmel unter dem Teppich. Oder bei einer bekannten Rissbildung die überstrichen wurde. Das sind Mängel die absichtlich verborgen wurden und dafür haftet der Verkäufer.
Den Unterschied zwischen einem sichtbaren und einem versteckten Mangel zu erkennen ist eine der wichtigsten Aufgaben bei meiner Arbeit.
Häufige Fragen zur Hauskaufberatung durch einen Bausachverständigen
Wann ist der beste Zeitpunkt um einen Bausachverständigen mitzunehmen?
Beim zweiten Besichtigungstermin, wenn Sie nach dem ersten Termin echtes Kaufinteresse entwickelt haben. Nicht beim ersten Termin weil Sie dann noch gar nicht wissen ob die Immobilie zu Ihnen passt. Nicht erst nach dem Notartermin, dann ist es zu spät.
Was kostet eine Hauskaufberatung mit Bausachverständigen?
Gerne besprechen wir dies in einem Telefonat. Auf Wunsch erstelle ich im Anschluss auch einen schriftlichen Bericht. Im Verhältnis zum Kaufpreis einer Immobilie und zu möglichen Überraschungen nach dem Einzug ist das eine sehr überschaubare Investition.
Kann ich auch nach dem Kauf noch ein Gutachten in Auftrag geben?
Ja. Wenn Sie nach dem Einzug Mängel entdecken die bei der Besichtigung nicht sichtbar waren, also echte versteckte Mängel, kann ein Gutachten die Grundlage für Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Verkäufer sein. Sichtbare Mängel die beim Kauf bekannt waren oder hätten bekannt sein können, sind allerdings schwerer durchzusetzen.
Was ist der Unterschied zwischen einem sichtbaren und einem versteckten Mangel?
Ein sichtbarer Mangel ist bei normaler Besichtigung erkennbar, auch wenn man ihn übersehen hat. Ein versteckter Mangel war zum Zeitpunkt des Kaufs nicht erkennbar und wurde vom Verkäufer nicht offenbart. Für versteckte Mängel haftet der Verkäufer. Für sichtbare Mängel die der Käufer übersehen hat in der Regel nicht.
Sind Sie auch in Erfurt und Thüringen tätig?
Ja. Neben meinem Münsterländer Heimatbüro in Vreden bin ich regelmäßig in Erfurt und der gesamten Thüringer Region vor Ort, wie dieser Fall zeigt. Termine sind kurzfristig möglich.
Mein Rat an jeden Hauskäufer
Machen Sie den ersten Termin allein. Lassen Sie die Emotion zu. Schauen Sie ob das Haus zu Ihnen passt.
Und wenn die Antwort Ja ist, nehmen Sie mich zum zweiten Termin mit. Ich schaue was Sie nicht sehen. Nicht um Ihre Entscheidung zu verhindern, sondern damit Sie sie mit offenen Augen treffen.
Als Matthias Schepers, Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden (TÜV) mit fast 40 Jahren Erfahrung, begleite ich Sie zur Besichtigung. Im Münsterland, in Berlin, in Erfurt und bundesweit im Rahmen von Bausachverständiger on Tour.
