Schimmelgutachten Hauskauf: wer diesen Schritt überspringt, riskiert eine teure Überraschung nach dem Einzug
Ein Schimmelgutachten beim Hauskauf kann Ihnen Tausende Euro sparen – und im schlimmsten Fall sogar Ihre Gesundheit schützen. Als TÜV-zertifizierter Bausachverständiger mit fast 40 Jahren Erfahrung zeige ich Ihnen, worauf Sie achten müssen.
Sie stehen in einer hübsch hergerichteten Wohnung, der Vanilleduft von Duftkerzen liegt in der Luft, die Sonne scheint durchs Fenster. Alles wirkt perfekt. Was Sie nicht sehen: hinter dem Kleiderschrank im Schlafzimmer wächst seit Jahren Schimmel.
Wie verbreitet ist Schimmel in deutschen Immobilien?
Als Bausachverständiger kann ich aus langjähriger Praxis sagen: Schätzungsweise jede dritte bis vierte Wohnung ist im Laufe ihrer Nutzungszeit von Schimmel betroffen. Das ist keine Seltenheit. Das ist Alltag auf dem Immobilienmarkt.
Das Problem: Vermieter und Verkäufer haben ein starkes Interesse daran, Schimmel zu verschweigen oder kleinzureden. Und als Käufer oder Mieter fehlt Ihnen oft das geschulte Auge, um ihn zu erkennen. Besonders in bewohnten Immobilien, wo Möbel die kritischen Stellen verdecken.
Die drei häufigsten Ursachen für Schimmel
In meiner Tätigkeit als Bausachverständiger begegnen mir immer wieder dieselben Ursachen:
Zu hohe Luftfeuchtigkeit: Kochen, Duschen, Atmen. All das erzeugt Wasserdampf. Wird nicht regelmäßig gelüftet, setzt sich die Feuchtigkeit an kalten Wandstellen ab und bildet den idealen Nährboden für Schimmelpilze. Empfehlung: Dreimal täglich fünf bis zehn Minuten stoßlüften, besonders nach dem Duschen oder Kochen.
Wasserschäden: Ein geplatzter Schlauch, ein undichtes Dach, Starkregen. Wasserschäden sind schnell entstanden. Wenn sie nicht fachgerecht saniert werden, folgt früher oder später Schimmel. Oft Jahre später, wenn der neue Eigentümer schon eingezogen ist.
Bauliche Mängel: Undichte Dächer, fehlerhafte Abdichtungen, schlecht ausgeführte Anschlüsse. Baumängel sind eine häufig übersehene Schimmelursache. Besonders bei Neubauten, die unter Zeitdruck fertiggestellt wurden, oder bei Sanierungsarbeiten durch unqualifizierte Handwerker.
Das Umweltbundesamt hat in seinem Schimmelleitfaden umfassende Empfehlungen zum Umgang mit Schimmel in Innenräumen veröffentlicht – eine gute Orientierung für Betroffene.
Ein echtes Beispiel aus meiner Praxis
Eine Familie besichtigt eine Mietwohnung in ländlicher Lage. Die Wohnung ist schön geheizt, Duftkerzen brennen, alles wirkt gepflegt und einladend. Sie unterschreiben den Mietvertrag.
Einzugstag. Die Wohnung ist leer. In den Wandecken: schwarze Punkte. Schimmel.
Der Vermieter beruhigt: Das seien Rückstände vom Vormieter, der falsch gelüftet habe. Nach dem Streichen werde das nie wieder auftreten. Die Familie vertraut ihm.
Einige Monate später riecht die Wohnung muffig. Die Stellen werden wieder schwarz. Dann finden sie Schimmel auf Büchern und Deko im Regal. Beim Auszug das Ausmaß: Der Kleiderschrank im Schlafzimmer ist unbrauchbar, die Wand dahinter vollflächig mit Schimmel befallen.
Was war passiert? Der Vermieter hatte beim Mieterwechsel lediglich überstreichen lassen, ohne die Ursache zu beheben. Für die Familie bedeutete das: Gesundheitsschäden, Materialverlust, ein teurer vorzeitiger Umzug.
Worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten
Sie müssen kein Profi sein, um erste Hinweise zu erkennen. Diese Checkliste hilft:
- Wie riecht es in der Wohnung? frisch oder muffig-feucht?
- Sind Verfärbungen oder dunkle Flecken in den Raumecken sichtbar, besonders in Schlafzimmer, Bad und Küche?
- Wie sehen die Fensterbänke und Fensterrahmen aus? gibt es Verfärbungen an diesen Kältebrücken?
- Wie ist das Raumklima im Keller und auf dem Dachboden?
- Sind Wände hinter großen Möbelstücken sichtbar oder wird bewusst verdeckt?
- Wie oft hat die Wohnung in den letzten Jahren den Mieter gewechselt?
- Hat es Wasserschäden gegeben und wie wurden sie behoben?
Wichtig: Riecht es nach frischer Farbe oder intensiven Duftstoffen, kann das ein Zeichen sein, dass etwas überdeckt werden soll.
Was ein Bausachverständiger sieht, was Sie nicht sehen
Mit bloßem Auge lässt sich Schimmel hinter Verkleidungen, unter Bodenbelägen oder in Hohlräumen nicht erkennen. Ich arbeite mit professionellen Messgeräten für Raumklima und Wandfeuchtigkeit, die verdeckte Feuchte sichtbar machen – lange bevor Schimmel für das Auge erkennbar ist.
Zudem kann ich Materialproben entnehmen und zur Laboranalyse geben, wenn der Verdacht auf tiefergehenden Befall besteht.
Eine professionelle Schimmelprüfung und Schimmelgutachten vor dem Kauf oder der Anmietung kostet einen Bruchteil dessen, was eine nachträgliche Sanierung oder ein Rechtsstreit kosten würde.
Ab wann lohnt sich ein Schimmelgutachten Hauskauf?
Spätestens dann, wenn Sie eine Immobilie ernsthaft in Betracht ziehen. Ideal ist die Beauftragung eines Bausachverständigen nach der ersten Besichtigung. Also bevor Sie in Kaufpreisverhandlungen gehen oder einen Mietvertrag unterschreiben.
Wenn Sie bereits eingezogen sind und Schimmel entdecken, ist ein schriftliches Schimmelgutachten die Grundlage für Gewährleistungsansprüche gegenüber Vermieter oder Verkäufer.
Häufige Fragen zum Thema Schimmel beim Hauskauf
Kann Schimmel wirklich gesundheitsschädlich sein? Ja. Schimmelpilze können Atemwegserkrankungen, Allergien und bei dauerhafter Exposition ernsthafte Gesundheitsprobleme verursachen. Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen und Personen mit Vorerkrankungen.
Kann ich Schimmel selbst entfernen? Oberflächlicher Schimmel auf kleinen Flächen kann in manchen Fällen selbst behandelt werden. Flächiger oder tief sitzender Schimmel muss fachgerecht saniert werden, sonst kommt er zurück. Vorher sollte immer die Ursache gefunden und behoben werden.
Muss der Verkäufer Schimmel offenlegen? Ja. Bekannte Mängel müssen beim Immobilienverkauf angegeben werden. Wer Schimmel wissentlich verschweigt, macht sich haftbar. Ein Schimmelgutachten durch einen Sachverständigen ist im Streitfall das entscheidende Beweismittel.
Mein Angebot für Sie
Als Matthias Schepers, TÜV-zertifizierter Bausachverständiger mit fast 40 Jahren Erfahrung, begleite ich Sie zur Besichtigung, prüfe die Immobilie auf Schimmel und Feuchteschäden und erstelle auf Wunsch ein schriftliches Gutachten.
Mehr zu meinen Schimmelgutachten finden Sie auf meiner Leistungsseite.
Ich bin tätig im Münsterland, in Berlin und in Erfurt – sowie bundesweit im Rahmen von Bausachverständiger on Tour.
